Bestellerprinzip für Maklerprovisionen: Gesetz mit Fallstricken

Das Bestellerprinzip für Provisionen von Immobilienmaklern tritt ab Juli in Kraft. Foto: PublicDomainPictures - Lizenz CC0 Public Domain

Das Bestellerprinzip für Provisionen von Immobilienmaklern tritt ab Juli in Kraft. Foto: PublicDomainPictures – Lizenz CC0 Public Domain

Berlin – Gastbeitrag von Jürgen Michael Schick.

Nach monatelangen Debatten fällt am 1. Juni der Startschuss: Dann tritt das sogenannte Bestellerprinzip für die Provision von Immobilienmaklern in Kraft. Künftig soll derjenige die Courtage für den Makler zahlen, der die Dienstleistung in Auftrag gegeben hat.

Dass das marktwirtschaftliche Prinzip nun auch für Maklerleistungen gelten soll, klingt gerecht.

Ein entsprechendes Gesetz scheint sinnvoll. Die aktuelle Ausgestaltung des Gesetzes genügt allerdings nicht dem Anspruch, für eine faire Verteilung der Kosten zu sorgen. Denn es handelt sich keineswegs um ein echtes „Bestellerprinzip“. In fast allen Fällen wird der Vermieter die Maklerprovision zahlen müssen. Situationen, in denen ein Mieter einen Makler beauftragt und die Courtage zahlt, sind praktisch nicht denkbar.

Mieter als Auftraggeber: Wohnung darf nur einmal angeboten werden

Es wird deshalb immer weniger Maklern möglich sein, Aufträge von Mietern anzunehmen. Denn damit ein Mieter dem Gesetz entsprechend als Auftraggeber gelten kann, müsste der Makler nur aufgrund seines Auftrags auf die Suche nach einer geeigneten Wohnung gehen. Lehnt der potenzielle Vermieter den Suchenden als Mieter ab, zum Beispiel weil er zu wenig verdient, darf der Makler die Wohnung keinem anderen Interessenten anbieten. Gleiches gilt, wenn die Räume dem Mieter nicht gefallen. Das ist absurd, wenn man bedenkt, dass Mieter sich im Schnitt acht Wohnungen anschauen, bis sie sich für eine entscheiden.

Nicht weniger abwegig erscheint ein weiteres Szenario, das sich aus dem Gesetz ergibt: Wenn ein Mieter auf der Suche nach einer neuen Wohnung auf den Makler zukommt, darf dieser ihm keine Objekte anbieten, die er schon in seinem Portfolio hat – auch dann nicht, wenn der Mieter bereit wäre, dafür zu zahlen. Der Makler würde eine Strafe von 25.000 Euro riskieren. Damit entstehen vor allem für jene Mieter Nachteile, die in eine andere Stadt ziehen wollen. Vielen ist es nicht möglich, selbst vor Ort nach einer Wohnung zu suchen. Sie werden künftig kaum noch einen Makler finden, der in der neuen Heimat für sie auf die Suche geht.

Denkbar sind auch Fälle, in denen der Mieter zwar theoretisch als Auftraggeber auftreten kann, der Makler von ihm aber keine Provision fordern darf. Das wäre der Fall, wenn ein Wohnungsmakler Vermittlungsverträge mit mehreren Mietwohnungssuchenden geschlossen hätte, die ähnliche Wohnungen suchen. Holt der Makler dann von einem Vermieter den Auftrag zur Vermittlung einer Wohnung ein, die den Suchkriterien mehrerer Auftraggeber entspricht, agiert er ja nicht mehr nur aufgrund eines Auftrags. Er darf dann keine Provision fordern. Gerade in Großstädten tritt dieses Szenario sehr häufig auf.

Mietersuche auf eigene Faust birgt Risiken

Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des IVD. Foto: IVD

Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des IVD. Foto: IVD

Für Vermieter steigt mit dem „Bestellerprinzip“ die finanzielle Belastung bei einem Mieterwechsel deutlich. Um Geld zu sparen, werden voraussichtlich vor allem private Eigentümer selbst auf die Suche nach einem Mieter gehen.

Das Problem dabei ist, dass vielen das Know-how und nicht selten auch die Zeit fehlen, um einen einwandfreien Mietvertrag aufzusetzen, die richtige Miethöhe festzulegen und den passenden Mieter auszuwählen. Daraus können sich Nachteile für den Mieter ergeben – wenn er die Wohnungsanzeige überhaupt findet. Denn Makler verfügen in der Regel über ein größeres Netzwerk und bessere Marketingfähigkeiten als private Eigentümer.

Alles in allem werden Mieter, die umziehen möchten, weniger Zugang zu den Angeboten haben. Die Wohnungssuche wird schwieriger.

Gutachten: „Bestellerprinzip“ ist verfassungswidrig

Sicher ist: Das Gesetz entspricht nicht dem Koalitionsvertrag, in dem ein echtes „Bestellerprinzip“ vereinbart wurde. Ein Gutachten des Mainzer Staatsrechtslehrers Prof. Dr. Friedhelm Hufen hat zudem ergeben, dass das Gesetz zum „Bestellerprinzip“ verfassungswidrig ist. Denn dem Gutachten zufolge greift es in die Berufsfreiheit der Makler ein.

Wenn das Gesetz im Juni in Kraft tritt, wird sich zeigen, ob es die Mieter auch langfristig finanziell entlastet, wie es die Bundesregierung damit beabsichtigt. Viel wahrscheinlicher ist jedoch, dass es vor allem für einen erhöhten Aufwand sorgen und mittelfristig die Situation auf den Wohnungsmärkten verschärfen wird.

Über den Autor:

Jürgen Michael Schick ist Vize-Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. (IVD).

Eine Antwort zu “Bestellerprinzip für Maklerprovisionen: Gesetz mit Fallstricken

  1. Letzendlich war eine gewisse Regelung in diesem Bereich aber schon lange überfällig. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich das ganze Thema in Zukunft noch entwickeln wird. Ich jedenfalls bin sehr gespannt darauf.

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